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Alianza Inmobiliaria Internacional advierte que obtener la contratación de un préstamo hipotecario no solo implica que contemos con la disponibilidad económica de pagarlo, sino que las entidades bancarias requieren del cliente el cumplimiento de otras exigencias e imposiciones. En vista de esto es fundamental que estemos al tanto de las condiciones indispensables que imponen los bancos antes de otorgar el financiamiento necesario para adquirir una vivienda. Estas condiciones varían en relación a la política de cada banco, no obstante, su formulación se basa en tres variables comunes, a saber: trabajo, ingresos y ahorros.

Recordemos que un crédito hipotecario se puede contratar con un tipo de interés fijo, variable, o mixto. Aquellos que son sujetos de variación (variable y mixto) sufren procesos de revisión periódica en función a la evolución del índice de referencia convenido. Este índice de referencia generalmente es el Euribor, al cual la entidad bancaria agrega otro porcentaje denominado diferencial.

Como se dijo, los requisitos que exigen los bancos en el otorgamiento de los préstamos para la compra de bienes inmuebles, varían en función de las políticas internas de cada entidad financiera y su política de riesgos particular.

Sin embargo, existen algunos requisitos que son comunes en todos los bancos, y que deben ser cumplidos si lo que se quiere es contar con mínimas garantías de éxito al solicitar una financiación hipotecaria, y no quedarse por fuera en esta nueva época de oportunidades de inversión, a saber:

Ingresos estables 

La variable utilizada como base de riesgo en el análisis de las entidades bancarias a la hora de otorgar la aprobación o denegación de un préstamo hipotecario son los ingresos; entendidos estos como las entradas netas mensuales de dinero de los clientes que solicitan la hipoteca.

La variable del ingreso está íntimamente ligada a la estabilidad laboral o al soporte que indique que la entrada de dinero será constante y no sufre riesgos de cese. Igualmente los bancos exigen que este ingreso mensual indistintamente si proviene de nómina de empleado, de trabajador independiente, rentas por alquiler de un inmueble o predio; u otro tipo de entrada de dinero mensual, deben alcanzar cubrir la cuota hipotecaria o capacidad de reembolso. Esto quiere decir que el porcentaje de endeudamiento, calculado generalmente al 4-5% mensual de la totalidad del préstamo, no debe exceder al 30-40% en relación a los ingresos mensuales brutos de quien contrata la hipoteca.

En este sentido supongamos que una pareja que aspire al otorgamiento de un crédito para la adquisición de un inmueble, y entre los dos tienen un ingreso mensual de 3.200 euros. Sólo podrán acceder a un préstamo cuya totalidad suponga un desembolso mensual entre 960 y 1.280 euros.

Como se dijo anteriormente, además del ratio de endeudamiento, la estabilidad económica en función de la producción de dinero, con la que los solicitantes cuenten a la hora de solicitar el préstamo, constituye un elemento de vital importancia en los márgenes de riesgos de los bancos. De allí que un crédito hipotecario de un funcionario gubernamental o un miembro del magisterio presenta más garantías de aprobación que uno solicitado por un trabajador temporal o con poca antigüedad.

Disponibilidad suficiente de ahorros 

Es importante tener presente que los créditos hipotecarios estimados al 100% del valor del inmueble, prácticamente no existen, de hecho, la mayoría de las entidades bancarias no financian más del 80% de este valor, con muy determinadas excepciones referentes a si el bien inmueble procede de su stock, o algunas negociaciones –siempre en función de su viabilidad- cuando el solicitante ofrece avalistas confiables o dobles garantías.

En este sentido las entidades bancarias exigen al solicitante del crédito la disponibilidad en ahorro cuya cuantía se ubique en  el orden del 30-35% del precio de mercado del inmueble. De este treinta y cinco por ciento, 20% es destinado a la contribución del contratante en la compra del inmueble y el 15% a pagos de notario, gestoría, tasación, registro de la propiedad, entre otros gastos administrativos.

Este requisito es importante en la medida de que si no se cumple con él, las diligencias que puede efectuar un particular en relación a la solicitud de un crédito hipotecario serían en balde. El requisito de poseer ahorros por el porcentaje mencionado en relación al monto solicitado, se encuentra entre las políticas no sujetas a negociación por parte de las entidades financieras.

Estar al día en el cumplimiento de otras deudas y obligaciones

No poseer obligaciones pendientes previas a la hora de hacer la solicitud de financiación con garantías hipotecarias, como préstamos personales, créditos de automóvil, cuentas por pagar relativas a la tarjeta de crédito, y mucho más si no se poseen antecedentes de impagos o morosidad; constituye un requisito de vital importancia cuando se gestiona una hipoteca. Nunca olvides estar al día con cualquier obligación que tengas antes de iniciar el proceso de solicitud. Recuerda siempre que una simple deuda telefónica, o cuentas de energía o préstamos fallidos abortarían de manera automática todo el esfuerzo que inviertes en tus diligencias. Nadie te financiará tu compra si tu nombre apareciera estampado en el RAI o el Asnef.

Documentación generalmente solicitada por las entidades bancarias

A pesar de que, como se dijo, cada banco responde a sus políticas y protocolos en lo referente al otorgamiento de créditos hipotecarios, existen requisitos mínimos en cuanto a documentos, que las entidades financieras exigen, entre los que se pueden mencionar los siguientes, a saber:

El DNI, NIF o la tarjeta de residencia del solicitante.

La declaración de renta (IRPF) del último ejercicio.

Las tres últimas nóminas percibidas (en el caso de trabajadores empleados)

Los tres últimos pagos del IRPF trimestral (Modelo 130) (en el caso de los trabajadores independientes).

El alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE, Modelo 036) (para los trabajadores independientes).

El contrato privado de compraventa.

La nota simple actualizada del Registro de la Propiedad de la vivienda.

El último recibo del IBI del inmueble que se hipotecará.

Una copia de la última escritura de traspaso de la propiedad.

De existir una comunidad de propietarios en el sitio de la adquisición del inmueble, se solicita un certificado de ésta donde indique que la vivienda está al día con sus pagos y obligaciones. Asimismo un seguro de hogar del inmueble financiado y un seguro de vida del solicitante del crédito.

En conclusión, para solicitar un crédito hipotecario de manera exitosa, el solicitante debe demostrar a la entidad que otorga el crédito, y de forma meridianamente clara, que podrá asumir los pagos de cuotas sin complicaciones, y que el crédito transcurrirá su vigencia con normalidad y en beneficio de las partes contratantes.

 

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